Киевский рынок загородной недвижимости выходит из кризиса. Риелторы отмечают: со середины марта и в апреле в структуре запросов лидировали именно заявки на дома и земельные участки под застройку.
Клюнули на цены
Тенденцию роста спроса подтверждает и статистика. По данным SV Development, за первый квартал этого года продано 464 дома в пригороде столице и 55 — в коттеджных городках.
"Мы фиксируем почти двукратное увеличение объемов продаж, ведь в первом квартале 2015-го было реализовано всего 240 домов в пригороде и 28 в коттеджных поселках", — рассказал аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Показательно, что интерес к объектам в коттеджных городках выше, чем к отдельно стоящим особнякам. Тем не менее, именно последние чаще всего фигурируют в реальных сделках.
"Спрос на дома в коттеджных поселках есть, а вот качественных предложений не так уж и много. В большинстве случаев, принимая решение купить дом за городом, покупатели сначала смотрят коттеджные городки, и если не находят подходящий вариант, то переходят к выбору отдельно стоящих домов", — пояснил UBR.ua управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Как сообщили в Address.ua, за полгода жилье в коттеджных поселках подыскивали себе в их базе данных более 15 тысяч человек. Больше всего просмотров было у "Альпийского хуторка" (Белогородка), Balaton Village (Новые Петровцы) и Новой Александровке (Безугловка).
Долларовые расценки в коттеджных городках за год снизились в среднем на 17%. Медианные цены за квадрат в прошлом году составляли $803, сейчас — $669. Однако на треть снизилась и средняя площадь выставленных объектов: с 207 кв.м. до 174 кв.м.
С начала кризиса, рассказал Артюхов, цены вообще просели вдвое. "К примеру, стоимость дома в 300 кв. м с 15 сотками земли под Киевом за три года снизилась с $300-350 тыс. до $150-180 тыс.", — говорит эксперт. На стадии "коробка" дом можно купить по $400-500/кв.м., но "под ключ" цены вдвое выше.
Самым популярным форматом сегодня считается экономичный. "Меньше дом, меньше участок, больше энергоэффективности, максимальная автономность сетей. Если раньше 15-20 соток считались минимальным для коттеджей, то сейчас — это 6-12 соток. В случае с таунхаусами — и вовсе 1,5-2 сотки", — утверждает Артюхов. При этом продающихся таунхаусов на рынке загородного жилья — единицы, их сложнее купить, чем отдельно стоящие дома.
Достраивают под клиента
Коттеджи сейчас продаются в 129 городках, сообщили в ЛУН.ua. Львиная доля таких комплексов расположены в 10-20 км от черты города. Но можно подыскать варианты и в Киеве: в базе ЛУН.ua 15 столичных комплексов, позиционирующихся как коттеджные поселки. Половина из них уже сдана в эксплуатацию, вторая строится. Цены на коттеджи в столице — от 10,6 тыс. грн/кв.м. в сооружаемом в Голосеевском районе "Болгарском проекте" до 83,4 тыс. грн/кв.м. в таунхаусе на ул. Землянской, 9-9а.
Большинство коттеджных поселков, сообщил коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима, расположена в Киево-Святошинском районе, там их 61. Самый популярный формат — отдельные коттеджи, их предлагают 66 комплексов. Таунхаусы есть в составе 50 поселков, в дюжине — дуплексы. Подавляющее число предложений — 63 поселка — эконом-класс, 31 проект — бизнес-класс, как комфорт-класс выставляется 22 поселка.
Готовые дома продаются в 64 комплексах, остальные строятся. Причем в 50 обещают сдать дома в эксплуатацию уже в этом году, а в двух — в следующем. "На самом деле рынок коттеджных поселков так и не отошел после кризиса 2008 года. Большинство проектов начато еще в 2006-2008 годах, а сейчас лишь достраивают дома под заказчиков", — пояснил Костецкий.
С ним согласен и Михаил Артюхов, по словам которого еще три года назад активность демонстрировали порядка 60 коттеджных городков в пригороде столицы.
"Сейчас таковых едва ли наберется полтора-два десятка. Но как только в Украине появится платежеспособный спрос, в этом сегменте мы сразу увидим дефицит", — считает он.
Самая распространенная схема развития коттеджных городков — продажа земли плюс строительный подряд. На участке земли сооружают несколько шоу-коттеджей (различные варианты из доступного "ассортимента"). Покупатель либо выбирает готовое здание, либо участок и проект, по которому ему за строят дом.
Такой вариант дешевле покупки земли и строительства по своему проекту. "Сельсовет не продаст меньше 50 соток, а чаще он реализует землю гектарами. "Оптовая" цена — от тысячи долларов за сотку, но зачем вам гектар, чтобы построить дом? Девелопер нарезает крупный участок и распродает по 5-10 соток, правда, уже по цене 2-2,5 тысячи долларов", — пояснила эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина.
В случае, если клиент заказывает строительство у девелопера, очень часто ему предлагают "землю в подарок", то есть он платит только за возведение дома. Самые популярные материалы для стен в этом году — кирпич, газоблок, керамоблок. По наблюдениям Артюхова, охотнее покупают готовые дома, но на рынке больше предложений о покупке участков с проектами.
Ключевым моментом в принятии решения для большинства покупателей остается транспортная доступность. "Плюты, Ходосовка, Романкив, Вита-Почтовая — 25 минут на маршрутке и вы возле станции метро. Плюс хорошая социальная инфраструктура в ближайшем к городку населенном пункте — это ценится", — говорит Луханина.
Сергей Костецкий отметил, что ни одно из обещаний девелоперов коттеджных поселков о создании отдельной социальной инфраструктуры, в частности садиков и школ, так и не было выполнено. "Это просто пиар, строительство школы даже под коттеджный поселок в сто домов нецелесообразно", — пояснил он.
Элита ценит безопасность и дизайн
У покупателей домов в элитных коттеджных поселках другие требования: двойная охрана и дизайнерский ремонт.
"Для бизнес-класса важна безопасность, и они выбирают такие участки, где кроме общей охраны можно обустроить и личную, с высоким забором вокруг усадьбы, видеонаблюдением, будкой охранника", — отметила Луханина.
А в дизайне, по ее наблюдениям, сейчас пользуется спросом современный стиль.
"Дома, где ремонты были сделаны продуманно и дорогими материалами, не подешевели за время кризиса. А есть даже такие, которые в этом году выставляют на 10% дороже, чем в прошлом году, наверное, их хозяева что-то знают о нашем светлом будущем", — говорит Луханина.
Но в целом ситуация с большими помпезными домами в коттеджных поселках не столь хороша. "Собственники больших домов все чаще рассматривают варианты их реконструкции для уменьшения площадей и продажи с мебелью "под ключ" или сдачи в аренду. В период отсутствия платежеспособного спроса — как еще по-другому заставить работать активы?" — прокомментировал Михаил Артюхов.
