Представим
себе ситуацию. Человек решил купить квартиру, нашел несколько
вариантов, подходящих по цене, по месторасположению, планировкам.
Остался один критерий: надежность застройщика. Как ее определить? И на
что обратить внимание покупателю, заходя на сайт компании, общаясь с
менеджментом, приезжая на стройку, чтобы не ошибиться с выбором? Шаг первый - идем на сайт строительной компании
Итак,
первым делом человек, желающий купить квартиру, идет в интернет.
Сначала ему помогают поисковые системы, базы новостроек, которых в сети
очень много, и составить список новостроек несложно. Но чтобы более
тщательно изучить каждый подобранный объект, необходимо зайти на сайты
самого строящегося жилого комплекса и непосредственно застройщика.
На
сайтах должна быть представлена конкретная информация – о застройщике и
об объекте, который он возводит. Вам необходимо прочесть на сайте
полное название фирмы-застройщика, ее адрес, режим работы, данные о
госрегистрации компании, об ее учредителях, о финансовом состоянии.
Нужно увидеть лицензию и отчет о построенных за последние три года
объектах.
Что касается объекта, - новостройки, которую вы себе
облюбовали, то тут требуется смотреть проектную декларацию (со всеми
изменениями), разрешение на строительство, документы о правах
собственности или аренды земельного участка, свидетельство об экспертизе
проектной документации. Если каких-то документов на сайте не хватает,
то потом уже при визите в офис надо их попросить показать.
Очень
хорошо, если на сайтах есть интересные сервисы, помогающие больше узнать
о проекте, да и вообще открытость в информационных вопросах лишь
подтверждает надежность компании. В плюс работает наличие виртуальных
туров, форумов, дневника стройки, камер, транслирующих стройку онлайн.
Размещая ипотечные программы, застройщик также информирует, что проект
проверен и аккредитован банком.
Желательно наличие на сайте новостного раздела, где, в том числе будут размещены публикации СМИ о застройщике и его проектах.
Шаг второй – изучаем историю застройщика
Теперь
полученные данные нужно проанализировать и сосредоточиться на истории
компании. Эту информацию, скорее всего, придется собирать по нескольким
источникам – сайту компании, форумам потребителей, статьям в прессе,
официальным (правительственным) ресурсам.
Самое главное выяснить –
что, где и когда компания строила, какие это жилые комплексы. Портфель
всех реализованных проектов обязателен.
Стоит оценить масштаб деятельности застройщика, обратить внимание на способность доводить до конца начатые объекты.
Уже
неплохо, если в портфеле компании хотя бы 2-3 проекта, причем один из
них должен быть уже построен и заселен. Желательно, чтобы завершенные
масштабы застройки такой компании как минимум колебались в пределах
150-200 тысяч кв. метров жилья.
Не лишним будет посетить форумы
жилых комплексов, которые создают покупатели и жители. Как правило,
такие форумы появляются, когда объект только начинает строиться. Но
когда строительство заканчивается, и люди заселяются, они почти всегда
продолжают обсуждать свои проблемы, так что ресурс никуда не исчезает. В
большинстве своем подобные форумы дают представление о том, как
работает застройщик.
Шаг третий - общаемся с менеджментом
Следующий
этап - разговариваем с менеджерами, посещаем офис. Если на предыдущих
стадиях – из интернета - не удалось выяснить что-то важное, касающееся
объекта и застройщика – будем добывать информацию от сотрудников
компании.
Само собой, менеджеры обязаны быть вежливыми и
доброжелательными, это даже не обсуждается. Смотреть нужно на то, как
они работают, хорошо ли знают проект, который продают.
Менеджмент
должен предоставить полную информацию о жилом комплексе – от
месторасположения и схемы реализация новостройки – до расположения
корпусов и ассортимента квартир.
На все вопросы, связанные с
характеристикой застройщика, менеджеры должны реагировать спокойно, даже
если какие-то моменты и не являются однозначными. Так, если конечные
бенефициары застройщика находятся, например, в оффшорной зоне, то
менеджер должен внятно и кратко объяснить структуру компании, разъяснить
отсутствие рисков.
Не так уж и редко бывает, что сотрудники
компаний покупают недвижимость в тех же самых комплексах, которые они и
продают. Это, несомненно, плюс проекту и компании – значит, менеджмент
уверен, что у объекта не будет проблем. Да и расскажут они об объекте
побольше, с неким личным отношением. Такой разговор, получается
неформальным: сотрудники не просто рассказывают о жилом комплексе, но и
делятся опытом, своими открытиями и наблюдениями, дают потенциальным
клиентам ценные советы.
Но при этом крайне желательно, чтобы
менеджеры воздержались от чрезмерного восхваления своего проекта и
«полива грязью» конкурентов – это просто несолидно. Хотя объекты коллег
надо знать, вопросы, касающиеся соседних строек, люди задают довольно
часто.
Шаг четвертый - поездка на стройку
Итак,
сайт изучили, со всеми поговорили, - едем на стройку! Сразу оговоримся –
просто так «на объект» сами по себе вы не попадете – стройка
охраняется, ведь по технике безопасности посторонним «вход воспрещен».
Но
увидеть стройку все-таки можно – не только через трансляцию на сайте, а
«живьем». Часто клиента подводят к стройке, но за забор не пускают – он
может понаблюдать за работами издали. Некоторые компании специально
строят офисы продаж в несколько этажей, и у посетителей есть возможность
подняться повыше, и уже сверху посмотреть на площадку. Наконец,
застройщик может выделить специальные дни для посещения стройки, - в
этом случае клиентам выдаются каски, их проводят по определенному,
наименее опасному маршруту. И это, видимо, наиболее приемлемый вариант.
На
что важно обратить внимание непосредственно «на объекте»? Первое – на
стройке должна быть жизнь! Пустующая площадка – это повод задуматься,
если перерыв в работе не связан с особенностями технологического
процесса.
Но и присутствие на площадке рабочих не всегда
свидетельствует о том, что все «О кей». Бывает, что по стройке ходит
всего несколько человек, и не понятно, чем конкретно они занимаются.
Нормальное функционирование стройки, как правило, подразумевает работу
разных типов бригад, например, параллельно может вестись отделка фасада и
монтаж строительных сетей.
Второе – смотрим, насколько
«культурно» и цивилизовано здесь работают. Подъездные пути к площадке, а
также сама ее территория должны быть организованы и более-менее очищены
от мусора. Если на площадке полный хаос, невозможно подъехать из-за
груд строительного мусора, это тоже нельзя назвать образцовым вариантом.
Третье
– отслеживаем динамику. Правда, для этого придется наведаться на
стройку еще раз, скажем, через месяц и увидеть, что же изменилось.
Необязательно изменения будут видны невооруженным глазом, особенно если
эта завершающая стадия строительства, но специалисты должны доходчиво
показать и объяснить, что происходит на площадке в данный момент.
Шаг пятый – прицениваемся
Сегодня
очень многие компании готовы уступить в цене. Застройщики учитывают,
что у нынешних покупателей лишних денег нет, доходы людей существенно
сократились, и если не найти какой-то компромисс, люди просто откажутся
от покупки до лучших времен. А этого компаниям совсем не хочется,
поэтому они либо уже выходят на рынок с весьма умеренными ценами даже
ниже среднего, либо привлекают покупателей скидками.
Но скидки
должны быть соразмерными рынку, - нормальный размер дисконта на сегодня -
это 5-10%. А если застройщик готов запросто уступить четверть, треть,
не дай бог полцены, то тут, по крайней мере, нужно насторожиться.
Большой дисконт - это первый признак нестабильного финансового положения
застройщика.
Если проект достоин внимания покупателей, то есть,
продуман, спроектирован, концептуально наполнен, динамично строится и
продается в правовом поле и по адекватной цене, то демпинговать цену
просто так, теряя прибыль, никто не будет.
Необходимо понимать, что
все застройщики работают примерно в одинаковых рыночных условиях.
Стоимость квартиры может варьироваться в зависимости от района, от
технологии строительства, площади объекта, уровня благоустройства. Но
слишком низкая цена должна быть обоснована. Застройщики – это, как
правило, коммерческие компании, цель которых – прибыль. И цена «ниже
рынка» очень часто имеет скрытые мотивы.
Но не всегда большие скидки
говорят о злом умысле. На рынке встречаются объекты, которые изначально
были переоценены застройщиком. Пересмотрев свою маркетинговую стратегию,
такие компании снижают ценник по сравнению с первоначальным – иногда до
20%. Но чтобы как-то сохранить лицо перед теми, кто уже купил квартиры,
они объявляют о «скидочной акции». В таком случае для беспокойства нет
повода, но осторожность не помешает – ведь через некоторое время цена
опять может быть снижена.
Солидные скидки могут быть приурочены к
праздникам, юбилею компании, но они практически всегда ограничены по
времени. Другое ограничение –привлекательные дисконты (более 15%), в
распространяются не на все квартиры в комплексе, а на какие-то
определенные: в конкретной секции, наименее востребованные, «остатки»
после сдачи объекта и т.п. Короче говоря, «скидочную политику» надо тоже
анализировать.
