Количество афер, связанных с арендой жилья, стремительно увеличивается. При этом точной статистики нет, так как открытые правоохранителями, дела со временем переквалифицируют в гражданско-правовые отношения.
“Если бы этого не делали, то цифры бы зашкаливали. Уголовные дела, подпадающие под статью 190 УК - мошенничество, ст 189 - вымогательство, ст 355 - принуждение к гражданско-правовым отношениям, переводят в иную плоскость. И все - криминала нет. А были ли подделки и другие фальсификации - выясняйте сами, так как подписали договор. Но то, что преступность в этом сегменте стремительно растет, признают все“, - объяснил адвокат Иван Либерман.
Чем больше будут мошенничать с арендой квартир, тем скорее украинцы перейдут к европейской практике оформления договоров. А это документы не на 2-3 страницы, а целые тома - на 250 страниц. Те договора, что заключаются у нас, не защищают арендаторов ни от мошенников, ни от произвола реальных собственников. Их даже договорами назвать сложно.
Выясняем, кто хозяин
Сдавать квартиру может сам собственник либо уполномоченное им лицо. Первому достаточно предоставить документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, различного рода гражданско-правовые договора (купля-продажа, дарение), свидетельство о праве на наследство. Проверить реальность собственника необходимо в реестре недвижимого имущества. Право собственности человека на квартиру возникает только с даты регистрации в данном реестре.
“Если в договоре или в ином акте, подтверждающим право собственности, фигурирует одно лицо, а в госреестре указано другое - реальный владелец тот, чьи данные в реестре“, - добавила старший юрист ЮКК Де-Юре Ирина Кравченко.
Проверку можно осуществить самостоятельно или обратиться к нотариусу, который сделает это за 50-100 грн. Если собственник в отъезде и квартирой занимаются соседи, родственники, риэлторы, то они должны подтвердить свои полномочия. Идеально, если смогут показать нотариальную доверенность либо договор поручения. В них обязательно должно быть прописано, что посредник имеет право делать по квартире: сдавать в аренду, заключать договора, распоряжаться имуществом.
Важно обращать внимание на срок действия доверенности. Если подписание договора выпадет на последний день действия документа, его лучше не заключать. В последнее время при оформлении документов кроме даты его составления, указывается точное время. По этому времени будет фиксироваться и срок окончания полномочий лица, на которое выдана доверенность.
“Раньше этого не было. А сейчас профессиональные нотариусы фиксируют, что документ составлен, например, 1 апреля 2016 года в 12 часов 54 минуты и срок его действия 1 год. И здесь есть риск. Если договор аренды подписан в последний день полномочий посредника после указанного времени, его можно будет оспаривать. Ведь в Едином реестре нотариальных доверенностей указаны час, минуты и даже секунды, когда данные внесены в реестр“, - предупредил адвокат Иван Либерман.
Внимательно изучаем условия договора
После проверки документов, спешить с подписанием договора не стоит. Его лучше взять на изучение на срок до 2 недель. За это время будущему нанимателю квартиры стоит проверить ее “чистоту“. Рекомендуется поговорить с соседями, с начальником ЖЭКа или ОСМД. Если они не идут на контакт, адвокаты рекомендуют обратиться к районному участковому, чтобы уточнить, не находится ли данная квартира под арестом в рамках уголовного дела. Также надо проверить в Едином реестре судебных решений были ли судебные решения по данной недвижимости, и уточнить информацию, как по самой квартире, так и по человеку, который ее сдает.
“Надо четко понимать, не ведется ли в отношении квартиры спор, например о разделе совместно нажитого имущества супругов. Также было бы неплохо уточнить, кто зарегистрирован в данной квартире“, - уточнил управляющий партнер ЮК Волхв Александр Навальнев.
Договариваемся с умом
Любой договор аренды недвижимого имущества надо заключать только в письменной форме. Обязательно заверяются у нотариуса и регистрируются договора сроком более 3 лет. Но для собственной безопасности рекомендуется сходить к нотариусу даже при заключении договора на меньший срок. Арендатор и арендодатель должны проставить подписи на каждом листе договора (на обеих страницах листа). И в конце договора обязательно указать, что документ составлен, например, на 3 листах, 6 страницах, каждая из которых заверена обеими сторонами и имеет юридическую силу.
В самом договоре надо указать, кто несет ответственность за возможные риски, как например, пожар или потоп, условия пересмотра договора, при каких условиях хозяин может посещать квартиру. Обязательно прописать арендную плату, площадь арендуемого помещения и порядок расчета за коммуналку. После всех повышений тарифов, особое внимание стоит уделить распределению платежей за коммуналку за реально используемую площадь.
Также надо оговорить вид расчетов. Очень часто арендаторы забывают указывать, как будет осуществляться оплата: наличными или в безналичной форме. И это дает недобросовестным арендодателям дополнительные козыри. Если платите наличкой, то обязательно надо составлять акт приема-передачи денег в 2 экземплярах с подписями обеих сторон. В случае неожиданных претензий собственника/его представителя акт будет дополнительной страховкой. Если человек получил и не задекларировал больше 7 тыс грн нетрудового дохода и не уплатил с них налог, ему грозит штраф в 25 тыс грн, а также может быть открыто уголовное дело, по которому будет светить до 3 лет лишения свободы.
