По данным Минрегиона, сейчас в столице около 120 «проблемных» объектов. Из них порядка 80 – незаконное строительство (дома возводятся без необходимых разрешительных документов). В лучшем случае, такие дома годами не могут ввести в эксплуатацию. В худшем, их просто не достраивают, инвесторы остаются без жилья.
Но желающих купить квадратные метры в подешевевших новостроях меньше не становится. Риелторы говорят о том, что 70% обратившихся к ним клиентов готово вкладывать в строящиеся объекты. «Минфин» разбирался, как не приобрести «воздух» и не потерять деньги.Инвесторам стоит предпринять несколько основных шагов:
Проверить наличие у застройщика разрешительной документации
По требованию клиента, застройщик или риелтор обязан предоставить для ознакомления минимальный пакет, в который входят:
документ, подтверждающий право на использование земельного участка (решение совета/распоряжение администрации). Это может быть государственный акт/свидетельство на право собственности или договор аренды или суперфиция;
«Проверяйте срок договора, целевое, функциональное назначение земельного участка. Если планируете покупать квартиру, а договор содержит пункт, что на этом участке должны строить стадион, офис или участок выделен под садоводство — это риск», — советует адвокат Надежда Шуляк.
проект, декларация или разрешение на строительство (декларация — для объектов 1-3 категории, разрешение – 4-5 категории). Нужно убедиться, что проект соответствует градостроительным условиям, ограничениям застройки земельного участка (не нарушает ли строящаяся недвижимость условия, которые ей ставит архитектура города);
договор подрядной организации. Вы должны знать, кто строит ваш дом и на какой срок ваш застройщик заключил договор с этой подрядной организацией;
В идеале, все эти документы должны быть на сайте компании.
2. Изучить месторасположение объекта
Если инвестор планирует купить квартиру и инвестировать в строительство, ему придется либо потратить время на самостоятельное изучение рынка, либо деньги на риелтора. Хотите инвестировать самостоятельно? Выберите день-два: проедьтесь по тем новостроям, которые вы выбрали в интеренете.
И на сайте застройщика, и в рассказах продавца все может выглядеть неотразимо. Но в реальности дом вашей мечты может оказаться сооружением на отшибе города без инфраструктуры, в котором жить невозможно.
3. Пообщаться со строителями и жителями близлежащих домов
Не поленитесь, пообщайтесь с местными жителями. Пройдите на объект, посмотрите качество строительства. Вполне может быть, что вы не разбираетесь в кирпичной кладке или толщине стен. Но по состоянию площадки и общению со строителями вы поймете: есть ли смысл тут покупать и хотите ли вы тут жить. Кстати, часто строители могут рассказать о том, что им не выплачивают или задерживают зарплату. А это первый признак того, что у застройщика с финансами не все в порядке.
4. Выяснить, что уже построила компания или частный застройщик и что еще планируют строить
Обычно застройщики гордятся построенными объектами. Но если выбранная вами компания строит первый и последний дом, шансов, что это вложение средств будет надежным – крайне мало.
5. Разузнать, на какие средства строится дом и какую схему инвестирования предлагает застройщик
Согласно закону «Об инвестиционной деятельности», застройщики обязаны финансировать строительство одним из нескольких четко описанных способов. Например, через создание фондов финансирования строительства. Но большинство компаний изобретает новые, сравнительно законные схемы. Их сейчас насчитывается около десятка.
«Как бы странно это не звучало, но любой предлагаемый застройщиком вариант покупки квартиры работает (и договор об участии в кооперативе, и купли-продажи имущественных прав, и предварительный договор). Нотариусы регистрируют право собственности на квартиру по любой схеме. Но каждый из таких договоров инвестора с застройщиком имеет весьма спорную юридическую гарантию, поэтому приходится уповать лишь на порядочность застройщика», — предупреждает консультант по недвижимости Иван Кудояр.
Инвестору могут предложить оплатить 70% по договору и 30% – наличными, 50% по договору и 50% на счёт частного предпринимателя, и даже 100% наличными без какого-либо платёжного поручения. Особенно такое практикуют строительные компании в Киевской области.
Совет. Желательно, чтобы вся сумма отражалась в одной квитанции и по одному договору.
6. Дать договор на вычитку юристу перед тем, как его подписывать. Также предоставить юристу всю документацию
Стоит попросить у риелтора или сотрудника отдела продаж все документы, включая договор инвестирования, и передать их юристу. Помните пословицу: скупой платит дважды? Не стоит экономить $100 на экспертизе, чтобы потом не жалеть о потере более крупной суммы.
7. Выяснить все, что возможно, по поводу отопления, света, газа и водоотвода
Более 70% новостроек Киевской области построены и введены в эксплуатацию без подключения к газу. Еще более 50% застройщиков обещают автономное отопление, однако котлы и их подключение обходятся инвестору в отдельную, кругленькую сумму.
Не менее актуальным является вопрос платы за электроэнергию. Она часто насчитывается по коммерческому тарифу, а он в разы больше того, что должны платить жильцы.
Как узнать, что вас ожидает? Самый простой способ – пообщаться с жителями уже построенных этим застройщиком домов. И внимательно читать договор, который вы заключаете при инвестировании.
8. Узнать, есть ли рассрочка и каковы ее условия
Практически все застройщики готовы уступать покупателю 10 — 20% от стоимости квартиры при стопроцентной оплате. Но если инвестор выбирает рассрочку, он также можете торговаться. «Чем большую сумму вы платите сразу, тем больше скидку вам дадут», — говорит Топал. По его словам, сейчас более 90% застройщиков готовы предоставлять безпроцентную рассрочку до момента сдачи дома в эксплуатацию, а некоторые компании готовы растянуть платежи даже на10-15 лет. Но тут нужно быть осторожным – длинные рассрочки часто говорят о том, что компания может не вовремя сдать дом в эксплуатацию из-за нехватки средств на строительство.
9. Добраться до своего будущего дома на общественном транспорте
Вам могут сколько угодно рассказывать об удобной транспортной развязке. Могут даже предложить бесплатные услуги такси на поездку в отдел продаж и назад. Могут привезти и отвезти на автомобиле. Но! Пока вы сами не доберетесь до своего будущего дома на общественном транспорте вы не сможете понять, как вы будете ездить в случае поломки машины или как будут добираться к вам в гости родные и друзья. Поверьте, это важно.
10. Не читать форумов
Конечно, будущий инвестор хочет узнать о компании все, и даже больше. Поэтому будете «гуглить» и собирать всю доступную информацию. Не все, что там написано — правда. Высокая конкуренция на рынке жилья вынуждает застройщиков обращаться к не совсем честным уловкам. «Информационные войны, призванные убить или хотя бы «подмочить» репутацию застройщика, привели к тому, что форумам, как и всевозможным «вбросам» информации на рынок третьими лицами, доверять невозможно», — говорит вице-президент ассоциации управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
Яна Довгань
