Украина — страна глупых запретов. У нас до недавних пор нельзя было просто взять и купить акции "Эпла" или "Фейсбука", необходимо было получать разрешение от Нацбанка. Женщинам до сих пор нельзя быть машинистами метро или шахтерками, потому что кто-то в правительстве считает, что это работа не для них. То есть водить автобусы или трамваи женщинам можно, а метро уже нельзя. Но все таки большинство глупых запретов затрагивают маленькое количество украинцев — скорее всего у тебя никогда не возникало желания купить акции "Эпла" или водить поезд метро.
Но прямо сейчас в Украине решается судьба запрета, который касается 7 миллионов человек. Это запрет продавать и покупать земли сельскохозяйственного назначения. А 7 миллионов человек — это владельцы земельных паев — огородов или полей в селах.
От того, какое решение примут депутаты, зависит не только право свободно распоряжаться своим имуществом, а еще и то, придёт ли в Украину больше инвестиций, получит ли бюджет больше налогов, появится ли больше рабочих мест.
Что это вообще за сельхозземля и почему о ней говорят уже несколько лет подряд?
Это земля, на которой ведут сельское хозяйство: выращивают растения, выпасают животных, выращивают корм для них. Еще есть земля для постройки домов, организации заповедников, выращивания леса… Но в этой статье мы будем говорить только о сельскохозяйственной земле, потому что именно ее нельзя продавать. А почему о ней говорят — расскажем ниже.
Но если землю запретили продавать, значит, так надо. Была же какая-то причина?
У этого запрета нет логичной причины. Формально депутаты, когда принимали соответствующий закон в 2001 году, указали, что реализуют положения статей 13 и 14 Конституции. В этих статьях написано, что земля — это собственность народа, государство ее особо охраняет. Но почему тогда оно так особо охраняет только сельскохозяйственные земли, что продлевает запрет с 2001 года уже 7 раз? А, например, лес не охраняет — его бесконтрольно рубят и вывозят на экспорт.
Фото Закарпатський кореспондент
В законе 2001 года депутаты записали, что нужно разработать отдельную процедуру купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, но уже 2017 год, а такая процедура до сих пор не утверждена, депутаты только будут рассматривать соответствующий закон, и еще неизвестно, утвердят они его или нет. Почему ждали 16 лет? Скорее всего потому, что на этой теме легко спекулировать, легко запугать селян тем, что агрохолдинги и иностранцы отберут всю землю, испортят ее, вывезут украинский чернозем в Европу, а нам оставят пустыню посреди Полтавщины. Политики — они такие, у них всегда должна быть в запасе беспроигрышная тема, на которой можно показать, как они заботятся о народе.
Но ведь земля это и правда достояние народа, как можно ее продавать?
Достояние народа — это красивый фантик, в который завернута горькая конфета аферы. Ты же знаешь, что политики, когда хотят что-то от тебя скрыть, используют как можно больше громких фраз. За ними непонятно, что политик хотел сказать, но звучит вроде бы красиво и умно. Земля не может быть достоянием всего украинского народа. Чтобы это понять, нужно вспомнить, откуда у твоей бабушки взялась земля.
В СССР вся земля принадлежала государству. Селяне работали в колхозах. За это они получали земельные участки. Если человек становился в оппозицию к советской власти, землю могли забрать. В 1991 году СССР рухнул, колхозы исчезли, и в 90-х годах селяне получили возможность приватизировать эти участки. После приватизации они официально перешли в собственность селян и уже никто не мог их забрать за оппозиционные взгляды.
То есть сельскохозяйственная земля принадлежит уже не государству, а твоей бабушке. И она имеет право свободно распоряжаться своим имуществом: выращивать там огурцы или сменить назначение земли и открыть там библиотеку. Или продать. Но как раз продать ее нельзя — депутаты запретили.
Представь, что тебе запретили распоряжаться квартирой, в которой ты живешь десятки лет. Допустим, Рада приняла закон, который запрещает ее кому-то продавать, а разрешает только сдавать в аренду. Это значит, что если у тебя нет бизнеса, который приносит миллионы, то ты никогда не сможешь купить новую квартиру, а будешь вынужден жить всю жизнь в одной и той же, в доме, который построен еще в СССР и давно аварийный.
Либо ты купил машину, которую вдруг запретят продавать, и через 20 лет будешь ездить на старой бензиновой развалюхе, когда другие будут ездить на новеньких электрокарах.
Именно так происходит с землей, которая есть у твоих родителей, бабушек и дедушек в селе — участки, на которых они ведут сельское хозяйств, нельзя продавать. Даже если твоей бабушке уже не нужно выделенное десятки лет назад поле или огород слишком большой для одного человека.
А что можно делать с этой землей?
Можно сдать в аренду, обменять на другой участок или передать тебе в наследство.
А мне она зачем? Я живу в городе и в селе бываю раз в год
Тем более — если тебе триста лет снилось то село, но землю после бабушкий смерти все еще будет запрещено продавать, неужели тебе не будет жалко, что хороший участок с черноземом зарастает бурьяном?
Но ведь запрет касается только полей, при чем тут моя бабушка? У нее нет поля, есть только огород
Сельскохозяйственные земли — это очень широкое понятие. Согласно классификации, в эту категорию входит и поле на окраине села, и огородик возле хаты, и место для выпаса животных. Есть даже такое экзотическое целевое назначение — для пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства.
А много земель, которые нельзя продавать?
71% всех земель в Украине — сельскохозяйственные.
65% из них — это паи, земли твоих бабушки и дедушки, которые они приватизировали в 90-е годы.
Наверное, в других странах тоже есть такой запрет. Мы же идем в ЕС, неужели там по-другому?
А сейчас ты очень сильно удивишься. Знаешь, что общего у Украины, Северной Кореи, Венесуэлы, Таджикистана, Кубы и Конго? Только в этих странах запрещено продавать землю. Отличная компания для Украины — тоталитарная КНДР и нищий Таджикистан.
В странах ЕС таких запретов нет, в том числе в постсоциалистических Литве, Латвии или Польше.
Не понимаю, почему все так резко заговорили о том, что запрет надо снять, будто это принесет что-то хорошее
А это действительно принесет что-то хорошее: это увеличит стоимость аренды, принесет инвестиции, новые рабочие места, пополнит бюджет
Давай по порядку. Как отсутствие запрета продавать землю влияет на стоимость аренды? Сдавать в аренду ведь не запрещено
Поскольку землю твоей бабушки нельзя продавать, то и сдать ее в аренду по рыночной цене она не может — нет рынка. Адекватная цена, в том числе цена аренды, может сформироваться только тогда, когда есть открытый рынок.
Поэтому первое, чего лишают нас сторонники запрета — рыночного дохода от земли, которая уже сдается в аренду. Если поле твоей бабушки арендует агрохолдинг, то при наличии рынка земли бабушка и дальше могла бы сдавать его в аренду, но получать больше денег, чем сейчас.
Ты наверняка слышал поговорку о том, что в Украине хоть палку в землю ткни, и она начнет плодоносить. И это правда — природа дала Украине треть мировых запасов чернозема — самого плодородного грунта. Но это уникальные черноземы сейчас сдаются в аренду в 6 разе дешевле, чем земля в Германии, в 19 раз дешевле, чем в Дании.
И как вырастет стоимость аренды, если запрет снимут?
В 10 раз к 2024 году. Смотри: сейчас твоя бабушка получает 37 долларов в год за гектар. Средний пай в Украине равен 4 гектарам, то есть аренда 4 га стоит 148 долларов. Это 3,8 тысяч гривен в год или 320 гривен в месяц.
Если снимут запрет на продажу земли, то уже в 2018 году она может получать 112 долларов за гектар вместо 37, в 2024 — 346 долларов. Это 1384 доллара в год за средний пай в 4 га — или 36 тысяч гривен. Итого получается, что уже через несколько лет твоя бабушка может в месяц получать 3 тысячи гривен вместо нынешних 320 гривен.
Украинские политики уже 26 лет ищут ответ на вопрос, как сделать селян богатыми. Ответ простой: позволить селянам зарабатывать на своем имуществе не несчастные 320 гривен, а 3000 гривен — это существенная прибавка для села.
На графиках в этой статье есть два столбика для каждого года, они соответствуют двум вариантам рынка: 1) иностранцам запрещено покупать землю, одному владельцу можно покупать не более 500 гектар; 2) иностранцам можно покупать землю, одному владельцу можно покупать не более 500 гектар.
А почему Украина лишается инвестиций?
Агробизнес в Украине развит хорошо, но мог бы развиваться еще лучше. Потому что пока агрокомпании арендуют землю, они не могут быть уверены в том, что после окончания срока арендодатель согласится продлить договор. А вдруг твоя бабушка не захочет? У агрокомпаний нет уверенности в будущем. А когда они владеют землей, то понимают, что ее уже никто не заберет. И будут активнее инвестировать в свое имущество. Кроме того, вырастут инвестиции из-за рубежа. По данным FAO и ЕБРР, необходимый объем ежегодных инвестииций в АПК составляет 4,2-5,2 миллиарда долларов. Ожидаемые инвестиции после открытия рынка вполне перекрывают эту потребность.
Поэтому второе, чего лишают нас сторонники запрета — вложений в агрокомпании, которые помогут им стать еще лучше, а экономике — сильнее.
А откуда возьмутся рабочие места? Мы же говорим просто об отмене запрета на продажу
Если будут инвестиции, то будут и рабочие места. Человеческий труд постепенно вытесняет искуственный интеллект, но несмотря на то, что в будущем все больше задач будут делать роботы, будет расти спрос на рабочую силу для глубокой переработки продукции.
Третье, чего лишают нас сторонники запрета — высококвалифицированных специалистов, которые будут превращать дешевое сырье в дорогие готовые продукты.
А почему вырастут доходы бюджета?
Логическая цепочка простая: компании, которые получили инвестиции, будут производить больше продукции, она станет более сложной, а значит, и дорогой. Эти компании будут получать больше прибыли, то есть платить больше налогов. Рост занятости тоже увеличит сумму, которую отчислили работники в бюджет. Если рынок заработает уже с 2018 года, то за шесть лет, с 2018 по 2024, бюджет получит дополнительно 1,2 миллиарда долларов, если иностранцам запретят покупать землю, и почти 2 миллиарда, если разрешат.
Четвертое, чего лишают нас сторонники запрета — доходов бюджета, которые потом можно потратить на инвестиции в новые заводы, дороги, образование, медицину.
Почему вырастет производительность труда?
У Украины отличные черноземы, но урожайность так себе. Мы завоевываем мировые рынки благодаря большому количеству продукции, огромной площади страны и хорошей земле, а не благодаря технологиям. А представь, сколько всего можно было бы вырастить и продать, если бы урожайность была выше. Именно это сможет обеспечить продажа земли, потому что инвестор приносит с собой не только деньги, а и технологии, ведь он заинтересован в росте производительности труда — тогда у него будет больше прибыли.
Пятое, чего лишают нас сторонники запрета — технологий, которые улучшат агробизнес.
Рост доходов и налогов — это хорошо, но ведь всю землю скупят иностранцы. Это не стоит того!
Кто сказал, что они скупят всю землю?
Об этом говорят все политики!
Да, мы видели их заявления: Тимошенко, Оппоблок, Ляшко… Тебя не смущает, что об этом говорят главные популисты страны? Ты же помнишь, что мы писали выше — тему рынка земли они используют для того, чтобы заработать себе популярность. Реальность будет другой.
Смотри еще раз график, который мы публиковали выше: в стране 42,7 миллиона гектар сельскохозяйственной земли.
Ниже график, который показывает прогноз того, сколько земли будет куплено после отмены моратория. Обрати внимание на масштаб цифр: земельный банк у нас исчисляется десятками миллионов гектар, а в прогнозе ежегодно несколько миллионов гектар. Как-то это не похоже на тотальную скупку земли украинскими олигархами и алчными иностранцами.
К тому же, сама Тимошенко, которая сейчас против продажи земли и говорит, что все скупят иностранцы, в 2008 году подала законопроект о продаже земли. Она предлагала, чтобы иностранцы могли свободно покупать землю, в ее законопроекте не было лимитов для продажи одному покупателю, она даже предлагала разрешить покупать землю другим государствам. Представь, если бы Россия после принятия тимошенковского закона купила 60% территории Крыма (60% — доля сельхозземель от общей площади АРК).
А в нынешнем проекте закона предусмотрены ограничения: запрет для покупки земли иностранцами и иностранными компаниями, запрет для компании владеть более чем третью земель на территории одной громады, запрет физлицам владеть более чем 500 га земли.
Стоп, раньше Тимошенко хотела разрешить иностранцам покупать землю в неограниченных количествах, а теперь против того, чтобы они ее покупали?
Да. А что тебя удивляет? В Украине политическая позиция зависит от того, на какой должности ты находишься и что выгодно говорить в данный момент. Уже в 2017 году Тимошенко отрицала, что подавала такой законопроект. Но сайт парламента все помнит.
Ладно, вернемся к вашему графику об объеме продаже земли в будущем. На графике можно нарисовать все что угодно
Эти сценарии основаны на опыте Чехии, Венгрии, Польши, Словакии (они запретили продаже земли иностранцам), Эстонии, Болгарии, Литвы, Румынии (они разрешили продавать землю иностранцам).
Хорошо, если тебя не убеждают расчеты аналитиков, давай использовать голую логику. Площадь украинских черноземов равна площади Британии. У какой компании, даже иностранной, хватит денег, чтобы скупить всю Британию?
Также тебе нужно знать, что сейчас топ-100 крупнейших агрокомпаний Украины обрабатывают 6,5 миллионов га земли — а всего в Украине 42,7 миллионов га сельхозземли.
Давай также вспомним опыт других стран, которые уже провели такую реформу. В Эстонии 60% земли до сих пор находится в аренде, а иностранцам продано 4,5%. По расчетам аналитиков, в Украине в продажу попадет от 2 до 10% земли, а никак не десятки миллионов гектар.
У нас одних только черноземов как площадь Британии??? WTF?
Да, и такой отличный ресурс недооценен, им нельзя нормально пользоваться.
Давай уточним — сейчас сельскохозяйственная земля не продается вообще? У моей бабушки нет никакой возможности продать свой огородик, если она хочет?
На самом деле рынок земли в Украине фактически существует, несмотря на законодательный запрет, но он калечный. Это даже не серый, а черный рынок. Цена земли на черном рынке — 700-1500 долларов за гектар. А там, где есть черный рынок, есть обман, мафия и черный нал.
То есть землей манипулируют преступники?
Да, есть схемы, которые позволяют "продать" участок, например, создать фиктивный долг и отсудить у "должника" землю, передать пай по договору пожизненного содержания, изменить целевое назначение участка, а потом его продать…. Естественно, придется заплатить взятку, потому что это способы обхода законодательного запрета. В интернете много объявлений о продаже земли сельхозназначения. По данным Украинского клуба аграрного бизнеса, теневой рынок сельхозземель в 2017 году будет составлять 10 миллиардов гривен.
А сколько стоит земля при продаже в странах, где ее можно продавать?
А есть прогноз того, сколько земля будет стоить в Украине, если ее таки разрешат продавать?
Есть. Если в 2018 году твоя бабушка смогла бы продать гектар за 1202 доллара, то в 2024 — за 2185 долларов. Если посмотреть на опыт ЕС, в том числе постсоциалистических стран, которые тоже разрешали продажу земли, то среднегодовые темпы роста стоимости в странах, которые ограничили доступ для иностранцев, равнялся 32,5% в год, а в странах, которые не ограничили — 208%.
Получается, что меня обманули, убедив в том, что землю нельзя продавать?
Да, это обман длиною в десятилетия. На тему земельной реформы украинцев ловят уже 25 лет — именно столько она длится и все никак не закончиться. До этого лидером была Бразилия — там реформа длилась 23 года, теперь Украина заняла первое место. Запрет на продажу земли действует с 2001 года, хотя до 2001 фактически продавать было невозможно — длилось распаевание земель — разделение их между селянами. В результате такой длительной неопределенности 7 миллионов человек не могут распоряжаться своим участком, полтора миллиона из них старше 70 лет. Это люди, которые могли бы получить больше денег за аренду. Неужели твоей бабушке будут лишними несколько тысяч гривен в месяц? Сколько пенсия у бабушки? Ориентировочно 1300 гривен, вряд ли больше. С учетом дохода от аренды она получает 1600 гривен в месяц. А через несколько лет может получать как минимум 4300 гривен: 3000 за 4 средний участок в 4 гектара и 1300 — пенсия (какой будет пенсия через несколько лет, мы не знаем, поэтому посчитали нынешний размер, хотя она точно будет расти). Спроси, сколько она тратит на лекарства и хотела бы она получить такую прибавку. Либо продать избыток земли и получить много денег сразу — и отложить тебе на учебу.
За годы без рынка земли реформы умерло 1 миллион человек, которые не оставили наследников или наследники не оформили собственность на себя, потому что процедура дорогая. То есть 1 миллион участков перешли на баланс сельсоветов, которые используют их по своему усмотрению (хотя принадлежат они наследникам, но те их не используют).
Так что, скоро землю можно будет продавать?
Не факт. Законопроект об обороте земель сельхозназначения, который позволит ее продавать, лежит в Раде с 2016 года. И еще недавно казалось, что максимум через пару лет рынок заработает — несмотря на протесты оппозиции его примут, потому что на этом настаивал МВФ, а реформы в Украине делаются в основном благодаря давлению фонда. Но на днях стало известно, что фонд на этом больше не настаивает. Вполне возможно, что болтуны, которые морочили украинцам голову 26 лет, заболтают закон и благополучно его похоронят, как до этого похоронили приватизацию госкомпаний.
И что делать?
Необходимо сделать всего три шага. Во-первых, нужно понимать, для чего необходим рынок земли. С этим, надеюсь, уже разобрались и тут тебе все понятно: для того, чтобы выросла стоимость земли, чтобы твоя бабушка получала за нее больше денег, чтобы агробизнес получил больше инвестиций, агрокомпании создали больше рабочих мест, государство получило больше налогов.
Во-вторых, нужно перестать слушать политиков, которые столько лет врали о рынке земли. И помнить, что они также врут о приватизации, тарифах, банках… Понимаем, что часто сложно различить ложь, потому что ты не можешь разбираться во всем. Понять, кто лжет, помогут проекты VOXCHECK и Factcheck, которые проверяют политиков на правдивость.
В третьих, нужно голосовать за тех, кто тебе еще не соврал. Это просто: берешь список партий и политиков, исключаешь из них обманщиков и изучаешь программы остальных.
Так сколько же денег теряет моя бабушка из-за обмана? Сколько она могла бы заработать?
Как минимум несколько сотен тысяч гривен — такие цены сейчас на черном рынке. Но это черный рынок, на который твоей бабушке выходить опасно — нет гарантий, что ее не обманут, а защититься она никак не сможет. Хотя другие рискуют. Пойми, запрет продавать землю — это лицемерие. Рынок уже существует, и от этого никуда не денешься. Главный вопрос в том, станет ли он легальным и безопасным.
